Świnoujście stawia granicę wysokości. Nowy plan dla Dzielnicy Nadmorskiej

Mniej wysokiej zabudowy, ochrona zieleni, jasne zasady parkowania i planowanie całego obszaru zamiast kolejnych decyzji dotyczących pojedynczych działek – taki ma być sens przygotowywanego planu dla ponad 19 hektarów Dzielnicy Nadmorskiej. Jednym z kluczowych założeń jest także przeniesienie parkingu wielopoziomowego na już zurbanizowaną działkę, zamiast zajmowania kolejnego terenu zielonego.

Dzielnica Nadmorska w ostatnich latach mocno się zmieniła. Powstały nowe hotele, apartamentowce i obiekty usługowe. Rozwój przyniósł miejsca pracy, podatki i ofertę turystyczną, ale zwiększył też problemy z ruchem, parkowaniem, ochroną drzew i presją zabudowy na sąsiedztwo Parku Zdrojowego.

Dlatego miasto przygotowuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla ok. 19,18 ha pomiędzy ulicami Bolesława Chrobrego, Uzdrowiskową, Zdrojową i północną granicą Parku Zdrojowego.

Koniec planowania działka po działce

Bez planu miejscowego inwestycje mogą powstawać na podstawie indywidualnych decyzji. Taka decyzja dotyczy jednak konkretnej nieruchomości, nie całej dzielnicy. Nie rozwiązuje kwestii układu drogowego, zieleni, parkingów czy granicy zabudowy przy parku.

Plan miejscowy ustala zasady dla całego obszaru: przeznaczenie terenów, linie zabudowy, wysokość i intensywność budynków, powierzchnię biologicznie czynną, parkingi oraz ochronę krajobrazu i przyrody.

W praktyce oznacza to, że najpierw określane są zasady dla dzielnicy, a dopiero później wiadomo, co może powstać na konkretnej działce.

Wyższe budynki były możliwe wcześniej

W dyskusji o projekcie pojawia się pytanie o wysokość zabudowy. Dokumenty pokazują, że wcześniejsze rozwiązania dopuszczały więcej. W planie Dzielnicy Nadmorskiej z 2010 roku dla jednego z terenów przewidziano dominantę o wysokości 12–13 kondygnacji i do 45 metrów. W dokumentacji wcześniejszych inwestycji przy ul. Uzdrowiskowej analizowano także warianty 12- i 14-kondygnacyjne.

Obecny projekt przewiduje dla najwyższej typowej zabudowy turystycznej maksymalnie 9 kondygnacji i 30 metrów. Na innych terenach wysokość będzie niższa.

Dziewięć kondygnacji jest więc górną granicą dla określonych terenów, a nie nowym standardem dla całej Dzielnicy Nadmorskiej.

Zielona granica przy Parku Zdrojowym

Jednym z najważniejszych wyzwań jest sąsiedztwo Parku Zdrojowego. Rozwój usług turystycznych i kurczenie się terenów inwestycyjnych zwiększyły presję na budowę coraz większych obiektów. Jednocześnie w tym rejonie zachowały się naturalne siedliska pasa wydmowego.

Projekt wskazuje wartościowe zbiorowiska roślinne, m.in. lasy mieszane i bory na wydmach, grąd subatlantycki oraz ols porzeczkowy. Dla części tych terenów przewidziano szczególną ochronę, w tym zachowanie drzewostanu wraz z podłożem i ograniczenia w przekształcaniu rzeźby terenu.

Chodzi o to, by między intensywną zabudową a parkiem pozostała wyraźna przestrzeń przejściowa. Park Zdrojowy nie powinien stawać się zapleczem kolejnych inwestycji.

Samochody też trzeba zaplanować

Każdy nowy hotel, apartamentowiec czy obiekt usługowy oznacza dodatkowy ruch. Dlatego projekt określa minimalną liczbę miejsc parkingowych dla poszczególnych rodzajów zabudowy.

To ważna różnica między decyzją dotyczącą pojedynczego budynku a planowaniem całego obszaru: potrzeby komunikacyjne powinny być uwzględnione już na etapie inwestycji.

Rozwój, ale z granicami

Plan nie ma zatrzymać inwestycji. Świnoujście pozostaje miastem turystycznym i uzdrowiskowym, a hotele, gastronomia, apartamenty i usługi są częścią jego gospodarki.

Jego zadaniem jest przede wszystkim określenie granic: gdzie można budować, jak wysoko, ile miejsca trzeba przeznaczyć na zieleń i parkingi oraz gdzie zabudowa powinna się zakończyć.

O tym, jak Dzielnica Nadmorska będzie wyglądała za kilkanaście czy kilkadziesiąt lat, zdecydują nie tylko pojedyncze budynki, ale układ całego obszaru.

Nie chodzi więc o kolejną działkę. Chodzi o zaplanowanie całej Dzielnicy Nadmorskiej.

Plan w liczbach

19,18 ha – powierzchnia obszaru objętego projektem.
9 kondygnacji / 30 m – maksymalna wysokość najwyższej typowej zabudowy turystycznej w projekcie.
12–13 kondygnacji / 45 m – wysokość dominanty przewidzianej dla części terenu w planie z 2010 roku.
12–14 kondygnacji – warianty analizowane wcześniej dla inwestycji przy ul. Uzdrowiskowej.

Źródło: Biuro Prezydenta Miasta